棕地，第1部分:什么是棕地?本杰明改变

《综合环境反应和清理责任法案》，俗称“超级基金”，其产生的后果并没有被其发起者预想到。责任的威胁，特别是严格、连带和连带责任成本的繁重威胁，让在城市地区有金融利益的房地产所有者、开发商、金融家和保险公司心寒。这些地区很难吸引投资资本，因为基础设施受损、恶化、拆除旧建筑的额外成本比城市核心以外的未开发、无人负担的物业的可用性高，以及许多其他与环境恶化无关的原因。对有意投资老旧城市地区的实体来说，担心无意中招致超级基金债务的担忧又增加了一层。“超级基金”对那些实际或感觉受到污染的物业制造污名，很可能加速了城市衰败的过程，并使政府在城市更新方面的努力复杂化。

褐色土地法案

的小企业责任救济和棕地振兴法案2002年，俗称“褐色土地的行为，解决了《超级基金法》最初的一些缺陷。“棕地”一词被创造出来，用来识别那些位于严重污染物业和未污染物业(俗称“绿地”)之间的模糊中间地带的物业。

根据《棕地法》，棕地是“一种财产，其扩张、再开发或再利用可能会因危险物质、污染物或污染物的存在或潜在存在而复杂化。”该法案排除了以下类型的已知污染财产，以避免与其他联邦法规规定的环境优先事项发生冲突:

• 列入或拟列入国家优先名录的财产
• 根据联邦环境法规，受单方面行政命令、同意法令或类似法律程序约束的财产
• RCRA纠正措施设施
• 标题C固体废物处理设施，由RCRA定义
• 由美国为一个印第安部落管理的财产
• 物业中释放多氯联苯的部分
• 部分地下储罐泄漏的物业正在用联邦地下储罐泄漏信托基金的资金进行修复。

棕地通常是房地产，也就是说，可以买卖的财产。“扩张”、“再开发”和“重用”等术语出现在棕地的定义中，是根据它们的经济条件而不是技术或科学条件来确定它们的。该定义含蓄地指出，棕地是指目前未被使用、未充分利用或没有发挥其最佳经济优势的财产。因此，他们是城市衰败及其相关的社会学问题的贡献者。根据定义的不同，美国可能有成千上万的棕地。

图1

一个废弃的工厂。

棕地的实际定义

出于实际目的，棕地可以分为两类。第一类包括在经济上可行的物业扩张、再开发(在本系列文章中称为“再开发”)。表1和表2显示了这种具有潜在环境损害的财产的典型经济评价。再开发物业的复杂性包括时间、预算、与污染的存在或潜在存在有关的责任等方面的不确定性。

表1

对因污染威胁而价值下降的可行棕地物业再开发的经济评估

物业价值高，无环境影响	100000美元
修复潜在环境影响的费用	150000 - 300000美元
环境影响的可能性	20％
环境影响的期望值	30000 - 60000美元
环境影响的平均期望值	45000美元
将属性值	55000美元

表2

对可能受到污染的高价值棕地财产进行经济评估

物业价值高，无环境影响	250000美元
修复潜在环境影响的费用	150000 - 300000美元
环境影响的可能性	60％
环境影响的期望值	90000 - 180000美元
环境影响的平均期望值	135000美元
将属性值	115000美元

第二类包括那些由于经济考虑而重建复杂的物业。由于环境污染，这些在城市衰败地区常见的房产可能变得一文不值，甚至有负价值(通俗地称为“水下”或“倒置”的房产)。考虑与表1中评估的相同属性，但如表3所示，具有更高的污染可能性。

表3

由于实际污染或感知污染而价值为负的棕地财产的经济评估

物业价值高，无环境影响	100000美元
修复潜在环境影响的费用	150000 - 300000美元
环境影响的可能性	50％
环境影响的期望值	75000 - 150000美元
环境影响的平均期望值	125000美元
将属性值	- 25000美元

因为人们认为财产很可能受到污染，所以它实际上是负价值的。但是，请注意，如果这个财产没有受到污染，那么这个项目在经济上是可行的。在这种情况下，由于补救的潜在成本不确定，商业团体不会对该财产表现出兴趣。

免除超级基金责任

《布朗菲尔德法案》的主要目标之一是建立一个标准，使受污染土地的购买者可以免除超级基金的责任。潜在买家必须符合“善意潜在买家”的规定，包括进行符合“所有适当调查”的第一期环境地点评估。2018年的《建筑法》扩大了对试图在其管辖范围内控制受污染物业的地方和州政府的责任保护，并扩大了善意潜在买家条款，将对物业拥有租赁或租约的实体包括在内。州政府的棕地项目对开发商也有类似的规定，以避免根据州法规承担类似的责任。

缓解场外污染问题

棕地通常位于城市地区，由于过去的运营、年代和废弃，这些地区已经变得衰败。如图2所示，这些区域可能有许多涉及环境问题的属性。金融机构可能不愿意为这样一个地区的再开发项目提供资金，因为它们担心自己会被卷入与周边几处房产相关的清理工作和债务中。开发商可能不会对重新开发这样的物业表现出兴趣，这不仅是出于财务方面的考虑，也是由于多个受污染的物业相互污染和其他附近的物业造成的复杂性。

图2

典型城市地区的环境问题

认识到这一问题，几个州已经通过了棕地立法，授予开发商补救来自另一个地点的污染的豁免权(特别是如果在主题财产上发现相同的污染物)。作为交换，开发人员通常被要求向项目提交必要的资源，并在特定的时间框架内完成项目。这种责任保护是一种双赢:开发商的一个主要障碍被消除了，市政当局通过将一处破败的房产转变为一处将增加税基并可能吸引其他开发商到该地区的房产而受益。需要注意的是，州棕地法律和规定并没有免除潜在买家的超级基金责任。

本系列的下一部分将讨论美国棕地项目的公共融资。

参考文献

Justin B.， Kirkwood, Niall G.和Gold, Julia L.， 2010。棕地再生的原则。岛出版社。

全国地方政府环境专业人员协会，2006年。超级基金负债——棕地再开发的持续障碍。

美国环境保护署，2006年。棕地再开发剖析。https://www.epa.gov/brownfields/anatomy-brownfields-redevelopment-october-2006．

美国环境保护署，2011年10月。土地再利用和开发的效益、成本和影响手册。epa - 240 r - 11 - 001。

美国环境保护局，2017。2017布朗菲尔德联邦项目指南。

美国环境保护局，2017。让场地发挥作用-超级基金在EPA区域2的重建如何在社区中发挥作用。

关于作者:

---

本杰明改变
GZA GeoEnvironmental首席兼高级副总裁

环境咨询基础本杰明·奥尔特

---