《棕地，第二部分:棕地项目的公共融资》，本杰明·奥尔特著

棕地重建与市区重建相结合

联邦和州机构为棕地项目的再开发提供经济激励。为潜在的再开发商提供激励措施的联邦和州机构的利益范围与这些机构的使命一样广泛。美国环保署发布的《2017年棕地联邦项目指南》列出了由美国众多不同的联邦和多州实体赞助的棕地项目。这些机构都试图在其任务范围内解决棕地问题。表1提供了一些机构、它们的任务以及它们为支持这些任务而提供的项目的例子。

表1

关于棕地的美国机构及其任务示例(来源:美国环境保护署，2017棕地联邦项目指南)

代理机构名称	关于棕地的任务
美国农业部	振兴农村
美国商务部	鼓励棕地开发
美国DOC -国家海洋和大气管理局	增强沿海经济活力
美国能源部	促进美国的国家、经济和能源安全
美国卫生与公众服务部	在地方一级解决城市和农村穷人的经济和社会服务需求
美国住房和城市发展部	创建强大、可持续、包容的社区和高质量的经济适用房
美国内政部国家公园管理局	保护自然和文化资源
美国劳工部	为有利可图的就业提供机会
美国交通部-联邦运输管理局	为当地公共交通系统提供财政和技术援助
国家艺术基金会	鼓励学生参与艺术活动
美国小企业管理局	帮助和保护小企业的利益
阿巴拉契亚地区委员会	加强阿巴拉契亚地区的经济增长

布朗菲尔德法案下的经济激励

除了避免责任之外，联邦和州的棕地项目还为潜在的棕地再开发商提供了各种各样的经济激励。下面将介绍其中一些激励措施。

棕地评估补助金

在开发项目的可行性阶段，再开发项目通常需要种子资金。美国住房和城市发展部(HUD)管理的社区整体拨款计划(Community Block Grant Program)等联邦项目旨在为开发商提供种子资金，以确保项目在诞生之前不会夭折。

低息或无息贷款

许多联邦和州的项目为潜在的棕地再开发商提供低息或无息贷款。贷款计划的目的是预先提供种子资金，以便项目的规划和评估部分能够开始，并使项目的经济效益更具吸引力。通常，贷款来自于循环贷款基金这笔钱必须在规定的时间内偿还，这样同样的钱就可以贷给下一个符合条件的棕地项目。

税收减免

一些州、县、市为了刺激发展，设立了税收较低的地区。这些区域可能被称为“机会区”、“城市企业区”或一些类似的名称。此外，政府部门可以对特定的再开发项目提供较低或不征税的优惠，以提高其经济可行性。如果项目规模足够大，预计将刺激周边地区的经济复苏，通常会这样做。

税收抵免

某些州、县和市政当局通过向棕地开发商提供税收抵免，超出了减税和税收减免的范围。税收抵免的金额通常与重建的预期收入流挂钩。税收抵免在非营利性、非政府组织(ngo)开发商中尤其受欢迎。由于他们不缴纳所得税，他们被允许将这些税收抵免出售给受税收约束的非政府实体。这是为参与建造负担得起的支助性住房和其他低于市场价格住房项目的非政府组织筹集资金的一种流行方法。

增税融资

增税融资(TIF)是一种公共融资方式，旨在刺激新的开发，增加房地产价值，并增加税基，通过这样做，至少在理论上可以让投资收回成本。TIF通常用于大型的区域重建项目。

对于棕地再开发项目，由公共机构、准公共机构或公私合作机构投资，用于指定区域的棕地清理。一旦完成，该项目将创造就业机会，并吸引其他企业，从而创造就业机会。图1展示了TIF的工作原理。房产价值上升，额外的房产税增加了税收收入。部分税收收入用于已经提供的基本市政服务，如学校、警察、消防、供水和下水道服务等。另外一部分是因房地产价格上涨而追加征收的“税金增量”，用于支付再开发初期费用。一个城市投资于TIF项目的资金通常是通过发行债券筹集的，债券的利息在债券的期限内支付。

保险保护

私人保险可以免除责任。这些保护的费用可能由一些州政府部分支付，作为重新开发的激励。

图1

税收增量融资

本系列的下一篇文章将讨论在典型棕地项目中发挥作用的众多实体，并特别强调环境顾问所发挥的作用。

参考文献

先做好工作，www.goodjobsfirst.org．跟踪补贴,促进经济发展中的问责制。

大江走廊网站，http://grandriver.fhgov.com/About/Funding.aspx．

赫什，巴里，2018年。都市重建-北美读本。劳特利奇，泰勒弗朗西斯集团。

美国环境保护署，2011年10月。土地再利用和开发的收益、成本和影响手册。epa - 240 r - 11 - 001。

美国环境保护署，2015年。开放棕地再开发:建立地方循环贷款基金计划。

美国环境保护署，2017。2017年布朗菲尔德联邦项目指南。

作者简介:

---

本杰明改变
GZA GeoEnvironmental的负责人和高级副总裁

环境谘询基础，作者:Benjamin Alter

---